避免重蹈房地产市场调控成“空调”的覆辙

　　房地产调控的重点，在于抑制房价过快上涨，避免诱发楼市危机乃至更大范围的危机，通过保持房价长期基本稳定，缩小房地产业与其他行业之间的利差，有效引导资金回归实体产业部门，解决房地产投机炒作的历史顽疾。

　　我国房地产市场全面调控至今，已两年有余。目前，我国长期形成的房价看涨预期正处在转变的临界点上，房地产价格调整的影响开始向销售量、资金端及土地市场传导，整个产业链降温意味着调控已经取得了阶段性进展，这一调控成果来之不易，意义重大。

　　可以说，目前我国房地产市场调控思路和措施是正确的、有效的。调控重点在于抑制房价过快上涨，避免诱发楼市危机乃至更大范围的危机，通过保持房价长期基本稳定，缩小房地产业与其他行业之间的利差，有效引导资金回归实体产业部门，解决房地产投机炒作的历史顽疾。同时，实体经济发展将不断提高居民的收入水平。只要未来居民收入的涨幅长期超过房价涨幅，不断降低房价收入比，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”方式，就能实现我国房地产市场“软着陆”，避免断崖式剧烈调整。这种着眼长期、主动调整、平稳化解的应对房地产市场风险策略，与当年美国和日本房价泡沫破裂时期的着眼短期、被动调整、剧烈波动的特点，形成了鲜明对比。

　　日本楼市泡沫破裂时，首都圈和京畿圈新房均价在一年内分别下降了34%和49%，并进入连续十几年的下降期。房地产市场风险向金融市场及实体产业传导，导致日本经济结束了高速发展的黄金时期，陷入了20多年的低速发展。2007年美国次贷危机时房价大跌，2008年12月份标准普尔20个大中城市房价指数为150.54，较2007年1月份下降了26%，并进入连续6年的下降期。

　　与美、日等国家不同，我国土地所有制性质使政府部门具备了比美、日更强大的土地供给调整能力，调控效果在很大程度上取决于决策层的决心。如果供给主动去匹配需求，就能稳定房地产市场，确保调控成功。近两年的调控实践也已证明了这一点。

　　尽管房地产对我国经济增长仍有较大贡献，但巩固调控成果的意义更为重大。我国高房价问题依然突出，核心城市房价收入比保持在20以上，部分城市甚至超过30，不仅远超国际普遍认可的水平，甚至比美国和日本楼市泡沫破裂前还高出数倍，房价继续上涨将会带来更大的风险。因此，即使短期内会在一定程度上影响经济增速，但必须避免重蹈过去房地产市场调控成为“空调”的覆辙。实际上，通过增加供给（包括租赁住房）来满足刚需群体的需求，在一定程度上也能保持房地产投资和销售的基本平稳。

　　房地产调控不仅关系到经济发展，而且与国计民生息息相关，对其实行合理、适度的调控是必要的。总之，应该通过房价长期保持平稳，使房价涨幅低于收入和GDP增速，房价收入比逐步回落，避免美国、日本、中国香港曾经发生的房价暴跌式调整。这是我国房地产调控应该选择的道路。

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